ella
Vanaf 1 januari 2021 geldt een nieuwe werkwijze voor de bepaling van de belastbare basis van onroerend goed dat in het buitenland gelegen is. Dit heeft mogelijk ook een impact op bedrijfsleiders.
Wat voorafging
Het Europese Hof van Justitie veroordeelde de Belgische Staat op 12 november 2020.
De reden is dat ze het belastbaar inkomen van een in het buitenland gelegen onroerend goed op een andere manier berekende en opnam in de belastbare basis dan dat van een in België gelegen onroerend goed.
Deze veroordeling heeft geleid tot een nieuwe wet waarvan we kort de principes samenvatten. De nieuwe regels zijn van toepassing vanaf 1 januari 2021.
Waarover gaat het precies?
Men berekent het belastbaar inkomen van een onroerend goed dat in het buitenland is gelegen op basis van:
- de huurwaarde; of
- de huurprijs en de huurvoordelen.
Voor een in België gelegen onroerend goed ligt dat enigszins anders. Daar vertrekt men meestal van een kadastraal inkomen (KI) van het betrokken onroerend goed.
Het is juist dat verschil in fiscale waardering dat het Europese Hof van Justitie veoordeelt. Voor elke dag dat de Belgische Staat dat verschil handhaaft, moet ze behoorlijke dwangsommen betalen.
Nieuwe wetgeving
Om tegemoet te komen aan de eis van het Europese Hof, bracht België onlangs een nieuwe wet tot stand.
Het uitgangspunt daarvan is dat elk buitenlands onroerend goed (voor zover dat binnen de EU is gelegen) een KI toebedeeld zal krijgen.
Op deze manier wil men bekomen dat inkomsten uit buitenlands gelegen onroerend goed op dezelfde manier in de belastingheffing worden betrokken als inkomsten van in België gelegen onroerend goed.
Bedrijfsleiders
De betrokken wetgeving heeft echter ook een belangrijk gevolg voor bedrijfsleiders.
Wanneer een vennootschap huur betaalt aan de bedrijfsleider voor een onroerend goed dat in het buitenland gelegen is en die huur een bepaald plafond overschrijdt, zal men die huurgelden herkwalificeren in een bedrijfsleidersbezoldiging.
Voordien gebeurde dit enkel bij Belgische onroerende goederen van een bedrijfsleider.
Bepaling van het KI van een buitenlands onroerend goed
In haar wetgeving heeft België een aantal manieren bepaald om het KI van een in het buitenland gelegen onroerend goed vast te leggen.
Samengevat: de fiscus zal proberen terug te grijpen naar netto huurwaarden of verkoopwaarden van het onroerend goed of van een 'referentiepand' op datum van 1 januari 1975.
Blijkt dat niet mogelijk te zijn, dan zal men vertrekken van de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed. Hierop zal men een jaarlijkse correctiefactor toepassen.
Manier van aangeven naar de fiscus toe
Uiteraard heeft de fiscus een aantal gegevens nodig van de belastingplichtige met betrekking tot het buitenlands onroerend goed om haar toe te laten een KI vast te stellen.
Het algemeen principe is daarom dat de belastingplichtige:
- bij elke verwerving of vervreemding van een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed 'uit eigen beweging' aangifte doet bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of het vroegere kadaster.
Deze aangifte moet gebeuren binnen de 4 maanden vanaf de verwerving of de vervreemding; - een aangifte doet voor 31 december 2021 indien hij/zij op 31/12/2020 al in het bezit was van een buitenlands onroerend goed;
- bij welbepaalde gebeurtenissen (zoals de ingebruikname of de verhuur van nieuwe of verbouwde onroerende goederen, een verandering in manier van exploitatie, …) de reflex heeft om binnen de 30 dagen nadat die gebeurtenis zich voordeed, aangifte te doen.
Gebeurt de aangifte niet of niet tijdig, dan kan de fiscus een administratieve geldboete opleggen.
Wat betekent dit voor de werkgever?
Vennootschappen die een onroerend goed huren van hun bedrijfsleider zullen voortaan ook alert moeten zijn wanneer dat onroerend goed in het buitenland is gelegen.
Zodra de huur een welbepaalde limiet overschrijdt, zal de fiscus immers die ontvangen huur kunnen herkwalificeren als een bedrijfsleidersbezoldiging.
Context
De Belgische Staat is onlangs (12/11/2020) veroordeeld door het Europees Hof van Justitie.
Reden is dat ze het belastbaar inkomen van een in het buitenland gelegen onroerend goed op een andere manier berekende en opnam in de belastbare basis dan dat van een in België gelegen onroerend goed.
Deze veroordeling leidt tot een nieuwe wet die we hieronder kort bespreken. De wet is van toepassing vanaf 1 januari 2021.
Juridische inhoud
1. Onroerend belastbaar inkomen
Iedereen die een onroerend goed bezit als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder ofvruchtgebruiker van een onroerend goed, verkrijgt onroerende inkomsten.
Onroerende inkomsten zijn inkomsten die voortvloeien uit woningen, appartementen, gronden, enz.
1.1. Inkomsten van onroerende goederen gelegen in België
Men berekent die onroerende inkomsten voor onroerende goederen die in België zijn gelegen op basis van:
- het zogeheten 'kadastraal inkomen'; of
- 'de werkelijk ontvangen huur en huurvoordelen' en dit afhankelijk van het gebruik van dit goed.
1.2. Inkomsten van onroerende goederen gelegen in het buitenland
Wanneer een onroerend goed daarentegen in het buitenland is gelegen, berekent men het belastbare inkomen op basis van:
- de huurwaarde voor een niet verhuurd onroerend goed en
- het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen voor een verhuurd onroerend goed.
Bij een buitenlands onroerend inkomen is er dus geen sprake van een berekening van de belastbare waarde op basis van het kadastraal inkomen.
1.3. Vrijstelling met progressievoorbehoud
De in het buitenland gelegen onroerende goederen zijn niet daadwerkelijk belast in België wanneer er een dubbelbelastingverdrag is.
Maar de fiscus neemt ze wel mee in aanmerking om het belastbare tarief te bepalen op de andere inkomsten die wél in België belastbaar zijn.
Dit is het principe van de vrijstelling met progressievoorbehoud.
Het verschil in behandeling leidt dus onrechtstreeks wel tot een hogere belastingheffing in België.
2. Reactie van het Europese Hof van Justitie
Het Europese Hof Van Justitie kaartte deze problematiek al aan in 2007. Echter zonder enige reactie van de Belgische Staat.
In november 2020 veroordeelde het Hof België, op vraag van de Europese Commissie, uiteindelijk tot behoorlijke dwangsommen. Dit zolang België het verschil in fiscale behandeling bleef hanteren (arrest van 12 november 2020, C-842/19, Europese Commissie t. België).
Het resultaat is een nieuwe wet die in recordtempo tot stand kwam.
Het uitgangspunt daarvan is dat elk buitenlands onroerend goed (voor zover dat binnen de EU is gelegen) een KI toebedeeld zal krijgen.
Op deze manier wil men bekomen dat inkomsten uit buitenlands gelegen onroerend goed op dezelfde manier in de belastingheffing worden betrokken als inkomsten van in België gelegen onroerend goed.
3. Voor wie?
3.1. Algemeen
De wet is belangrijk voor alle natuurlijke personen die als Belgische rijksinwoner een onroerend goed in het buitenland bezitten (ongeacht of ze dat verhuren of niet) en welbepaalde rechtspersonen.
Vennootschappen die onroerende goederen in het buitenland bezitten, vallen niet onder deze nieuwe wetgeving. Men gebruikt het KI immers niet in de vennootschapsbelasting om het belastbaar inkomen te bepalen.
3.2. En wat met de bedrijfsleiders?
Ook bedrijfsleiders die een onroerend goed in het buitenland bezitten, vallen onder de nieuwe wet.
Alleen hangt daar nog een ander (fiscaal) gevolg aan vast.
Wanneer een bedrijfsleider huur ontvangt van zijn/haar vennootschap en die huur overschrijdt een welbepaald plafond, dan zal men die huurgelden net zoals bij een onroerend goed gelegen in België, herkwalificeren in een bedrijfsleidersbezoldiging.
Volgens de Memorie van Toelichting zal echter het land waar het onroerend goed is gelegen, bevoegd zijn voor het werkelijk belasten van deze bedrijfsleidersbezoldiging.
De vraag stelt zich echter concreet of de (Belgische) vennootschap verplicht is om deze bezoldiging op te nemen op de fiche 281.20.
4. Bepalen van het KI van een buitenlands onroerend goed
Principe
Om het KI van een onroerend goed te bepalen, zal men als volgt te werk gaan.
In eerste instantie baseert men zich op de 'normale nettohuurwaarden' van 1 januari 1975 van het betrokken onroerende goed.
Bij gebrek daaraan zal men zich baseren op de nettohuurwaarde van een 'gepast referentieperceel'.
Als ook dat niet voorhanden is, zal men het KI berekenen als een percentage (5,3%) op de normale verkoopwaarde van het perceel op datum van 1 januari 1975.
Die manier van werken zal wellicht nogal moeilijk zijn.
Praktijk
Vandaar dat men, als men geen referentie vindt, zal vertrekken van de actuele verkoopwaarde. Hierop zal men jaarlijks een correctiefactor toepassen.
Die correctiefactor zal men elk jaar in het Belgische Staatsblad publiceren.
5. Belastingplichtige moet uit 'eigen beweging' aangifte doen
Om de fiscus toe te laten een KI vast te stellen voor buitenlands onroerend goed, zal de belastingplichtige zelf de nodige actie naar de fiscus toe moeten ondernemen.
Het algemeen principe is dat de belastingplichtige:
- bij elke verwerving of vervreemding van een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed 'uit eigen beweging' aangifte doet bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of het vroegere kadaster.
Deze aangifte moet gebeuren binnen de 4 maanden vanaf de verwerving of de vervreemding; - een aangifte doet voor 31 december 2021 indien hij/zij op 31/12/2020 al in het bezit was van een buitenlands onroerend goed.
Als de belastingplichtige in het bezit is van een buitenlands onroerend goed en hij of zij switcht van de belasting van niet-inwoners naar de personenbelasting, dan moet de aangifte gebeuren binnen de 30 dagen te rekenen vanaf de dag waarop betrokkene rijksinwoner wordt.
De hogervermelde aangifteverplichtingen gelden alleen maar als men het onroerend goed verhuurt of in gebruik heeft genomen.
Daarom is er ook een aangiftetermijn van 30 dagen als er zich welbepaalde gebeurtenissen voordoen zoals de ingebruikname of verhuur van nieuwe of verbouwde onroerende goederen, een verandering in manier van exploitatie, enz.
Belangrijk is ook dat de wetgever de aangiftetermijnen verlengt voor die transacties die plaatsvinden tussen 1 januari 2021 en het ogenblik van de bekendmaking van de wet in het Belgische Staatsblad.
Gebeurt de aangifte niet of niet tijdig dan kan de fiscus een administratieve geldboete opleggen.
Tenslotte geeft de fiscus mee dat ze zelf contact zullen opnemen met al diegenen die buitenlands onroerend goed hebben aangegeven in hun aangifte voor het aanslagjaar 2020 en/of 2021.
