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Depuis le 1er janvier 2021, une nouvelle méthode s'applique pour déterminer la base imposable d'un bien immobilier situé à l'étranger. Cela peut également avoir un impact sur les dirigeants d'entreprise.
 
Historique
 
La Cour de justice de l'Union européenne a condamné l'État belge le 12 novembre 2020. 
 
La raison en est qu'il a calculé, et repris dans la base imposable, le revenu imposable d'un bien immobilier situé à l'étranger d'une autre manière que celle d'un bien immobilier situé en Belgique.
 
Cette condamnation a donné lieu à une nouvelle loi dont nous résumons brièvement les principes. Les nouvelles règles sont applicables depuis le 1er janvier 2021.
 
De quoi s'agit-il exactement ?
 
On calcule le revenu imposable d'un bien immobilier situé à l'étranger sur la base des éléments suivants :
  • la valeur locative ; ou
  • le loyer et les avantages locatifs.
 
Pour un bien immobilier situé en Belgique, la situation est quelque peu différente. Là, on part généralement d'un revenu cadastral (RC) du bien immeuble concerné.
 
C'est précisément cette différence de valorisation fiscale que la Cour de justice de l'Union européenne condamne. Pour chaque jour où l'État belge maintient cette différence, il doit payer des astreintes considérables.
 
Nouvelle législation
 
Afin de répondre à l'exigence de la Cour européenne, la Belgique a récemment élaboré une nouvelle loi.
 
Le principe en est que chaque bien immobilier étranger (pour autant qu'il soit situé dans l'UE) se verra attribuer un RC.
On souhaite ainsi parvenir à ce que les revenus provenant de biens immeubles situés à l'étranger interviennent de la même manière dans l'imposition que les revenus de biens immeubles situés en Belgique.
 
Dirigeants d'entreprise
 
La législation concernée a toutefois aussi une conséquence importante pour les dirigeants d'entreprise.
 
Lorsqu'une société paie un loyer au dirigeant d'entreprise pour un bien immobilier situé à l'étranger et que ce loyer dépasse un certain plafond, il sera requalifié en rémunération de dirigeant d'entreprise.
 
Auparavant, ce n'était le cas que pour les biens immobiliers belges d'un dirigeant d'entreprise.
 
Détermination du RC d'un bien immobilier étranger
 
Dans sa législation, la Belgique a défini plusieurs manières de fixer le RC d'un bien immobilier situé à l'étranger.
 
En résumé : le fisc tentera de se baser sur les valeurs locatives nettes ou les valeurs de vente du bien immeuble ou d'un « immeuble de référence » à la date du 1er janvier 1975.
Si cela s'avère impossible, on partira de la valeur de vente actuelle du bien immobilier. Un facteur de correction annuel y sera appliqué.
 
Mode de déclaration au fisc
 
Bien entendu, le fisc a besoin d'un certain nombre de données du contribuable concernant le bien immobilier étranger pour lui permettre de fixer un RC.
 
Le principe général est dès lors que le contribuable :
  • déclare « de sa propre initiative » à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale ou à l'ancien cadastre toute acquisition ou aliénation d'un droit réel sur un bien immobilier étranger.
    Cette déclaration doit intervenir dans les 4 mois à compter de l'acquisition ou de l'aliénation ;
  • fait une déclaration avant le 31 décembre 2021 s'il était déjà en possession d'un bien immobilier étranger au 31/12/2020 ;
  • a le réflexe de faire une déclaration dans les 30 jours suivant la survenance d'événements bien précis (comme la mise en service ou la location de biens immobiliers neufs ou rénovés, un changement de mode d'exploitation, etc.).
 
Si la déclaration ne se fait pas ou pas à temps, le fisc peut infliger une amende administrative.
 
Conséquences pour l'employeur
Les sociétés qui louent un bien immobilier à leur dirigeant d'entreprise devront désormais également être vigilantes lorsque ce bien immobilier est situé à l'étranger.
 
En effet, dès que le loyer dépasse une limite déterminée, le fisc pourra requalifier le loyer perçu en rémunération de dirigeant d'entreprise.
Source:
Loi du 17 février 2021 portant modification du Code des impôts sur les revenus 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l'étranger, MB 25 février 2021
L'État belge a récemment (12/11/2020) été condamné par la Cour de justice de l'Union européenne.
 
La raison en est qu'il a calculé, et repris dans la base imposable, le revenu imposable d'un bien immobilier situé à l'étranger d'une autre manière que celle d'un bien immobilier situé en Belgique.
 
Cette condamnation débouche sur une nouvelle loi que nous abordons brièvement ci-dessous. La loi est applicable depuis le 1er janvier 2021.
Toute personne qui possède un bien immeuble en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ouusufruitier d'un bien immobilier perçoit des revenus immobiliers.
 
Les revenus immobiliers sont des revenus provenant d'habitations, d'appartements, de terrains, etc.
On calcule ces revenus immobiliers pour les biens immeubles situés en Belgique sur la base des éléments suivants : 
  • le « revenu cadastral » ; ou
  • « le loyer et les avantages locatifs réellement perçus », et ce, en fonction de l'utilisation de ce bien.
Par contre, lorsqu'un bien immobilier est situé à l'étranger, le revenu imposable est calculé sur la base des éléments suivants :
  • la valeur locative pour un bien immobilier non loué ; et
  • le montant net du loyer et des avantages locatifs pour un bien immeuble loué.
 
Pour un revenu immobilier étranger, il n'est donc pas question d'un calcul de la valeur imposable sur la base du revenu cadastral.
Les biens immeubles situés à l'étranger ne sont pas effectivement imposés en Belgique lorsqu'il existe une convention préventive de double imposition.
 
Cependant, le fisc les prend en considération pour déterminer le taux imposable sur les autres revenus imposables en Belgique.
C'est le principe de l'exonération avec réserve de progressivité.
 
La différence de traitement entraîne donc indirectement une taxation plus élevée en Belgique.
La Cour de justice de l'Union européenne avait déjà abordé cette problématique en 2007. Mais sans aucune réaction de l'État belge.
 
En novembre 2020, la Cour a finalement condamné la Belgique, à la demande de la Commission européenne, à des astreintes considérables. Et ce, tant que la Belgique continuerait à appliquer la différence de traitement fiscal (arrêt du 12 novembre 2020, C-842/19, Commission européenne c. Belgique).
 
Résultat : une nouvelle loi a vu le jour en un temps record.
 
Le principe en est que chaque bien immobilier étranger (pour autant qu'il soit situé dans l'UE) se verra attribuer un RC.
On souhaite ainsi parvenir à ce que les revenus provenant de biens immeubles situés à l'étranger interviennent de la même manière dans l'imposition que les revenus de biens immeubles situés en Belgique.
La loi est importante pour toutes les personnes physiques qui, en tant qu'habitant du Royaume de Belgique, possèdent un bien immobilier à l'étranger (qu'elles le louent ou non), ainsi que pour certaines personnes morales.
 
Les sociétés qui possèdent des biens immobiliers à l'étranger ne relèvent pas de cette nouvelle législation. En effet, le RC n'est pas utilisé à l'impôt des sociétés pour déterminer le revenu imposable.
Les dirigeants d'entreprise qui possèdent un bien immobilier à l'étranger relèvent également de la nouvelle loi.
 
Seule une autre conséquence (fiscale) y est liée.
 
Lorsqu'un dirigeant d'entreprise perçoit un loyer de sa société et que ce loyer dépasse un plafond déterminé, il sera requalifié en rémunération de dirigeant d'entreprise, tout comme pour un bien immobilier situé en Belgique.
 
Selon l'Exposé des motifs, le pays dans lequel est situé le bien immobilier sera toutefois compétent pour l'imposition effective de cette rémunération de dirigeant d'entreprise.
 
La question se pose néanmoins concrètement de savoir si une société (belge) est obligée de reprendre cette rémunération sur la fiche 281.20.
Principe
Pour déterminer le RC d'un bien immobilier, on procédera comme suit.
 
En premier lieu, on se base sur les « valeurs locatives nettes normales » au 1er janvier 1975 du bien immeuble concerné.
 
À défaut, on se basera sur la valeur locative nette d'une « parcelle de référence adéquate ».
 
Si ce n'est pas non plus possible, on calculera le RC sous la forme d'un pourcentage (5,3 %) sur la valeur vénale normale de la parcelle à la date du 1er janvier 1975.
 
Cette méthode de travail sera sans doute assez compliquée.
 
En pratique
C'est pourquoi, si l'on ne trouve pas de référence, on partira de la valeur vénale actuelle. Un facteur de correction y sera appliqué chaque année.
 
Ce facteur de correction sera publié chaque année au Moniteur belge.
Afin de permettre au fisc de fixer un RC pour un bien immobilier étranger, le contribuable devra lui-même entreprendre les actions nécessaires à l'égard du fisc.
 
Le principe général veut que le contribuable :
  • déclare « de sa propre initiative » à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale ou à l'ancien cadastre toute acquisition ou aliénation d'un droit réel sur un bien immobilier étranger.
    Cette déclaration doit intervenir dans les 4 mois à compter de l'acquisition ou de l'aliénation ;
  • fasse une déclaration avant le 31 décembre 2021 s'il était déjà en possession d'un bien immobilier étranger au 31/12/2020.
 
Si le contribuable est en possession d'un bien immobilier étranger et qu'il passe de l'impôt des non-résidents à l'impôt des personnes physiques, la déclaration doit se faire dans les 30 jours à compter du jour où l'intéressé devient habitant du Royaume.
 
Les obligations de déclaration susmentionnées ne s'appliquent que si le bien immeuble est loué ou mis en service.
Voilà pourquoi il existe également un délai de déclaration de 30 jours en cas d'événements bien précis tels que la mise en service ou la location de biens immobiliers neufs ou rénovés, un changement de mode d'exploitation, etc.
 
Il est aussi important que le législateur prolonge les délais de déclaration pour les transactions effectuées entre le 1er janvier 2021 et le moment de la publication de la loi au Moniteur belge.
 
Si la déclaration n'est pas effectuée ou pas à temps, le fisc peut infliger une amende administrative.
 
Enfin, le fisc indique qu'il contactera lui-même toutes les personnes qui ont déclaré un bien immobilier étranger dans leur déclaration pour l'exercice d'imposition 2020 et/ou 2021.

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